Cuánto puedo cobrar de alquiler por mi piso: guía para calcular el precio en 2026
Vas a poner tu piso en alquiler y te frena la misma duda que a todos: ¿y si pido demasiado y se me queda vacío meses? ¿Y si pido de menos y regalo dinero durante cinco años? Es una decisión que parece pequeña —un número en un anuncio— pero que arrastra durante todo el contrato. Y, sin embargo, la mayoría de propietarios la toman por intuición, copiando el precio del vecino o redondeando hacia arriba "por si acaso".
La buena noticia es que el precio correcto no es una corazonada: es un dato que se calcula. Esta guía te explica cómo fijar cuánto cobrar de alquiler por tu piso en 2026 partiendo del precio real de mercado, cómo traducirlo a rentabilidad, qué factores hacen que tu vivienda valga más o menos y qué errores te cuestan dinero. Al final sabrás poner un precio que ni espanta a los buenos inquilinos ni te deja perdiendo margen cada mes.
¿Cómo se calcula cuánto cobrar de alquiler por un piso?
Para calcular cuánto cobrar de alquiler por un piso se parte del precio medio por metro cuadrado de la zona, se multiplica por los metros útiles de la vivienda y se ajusta el resultado según sus características (estado, planta, eficiencia, mobiliario). El precio final se contrasta con pisos similares anunciados en ese momento para confirmar que encaja con el mercado real.
En la práctica, son tres pasos:
1. Precio base por metro cuadrado
Multiplica los metros cuadrados útiles por el precio medio del alquiler por m² de tu zona. En mayo de 2026, la media en España era de 15,1 €/m² al mes, un 4 % más que un año antes (Idealista), pero el rango entre comunidades es enorme. Un piso de 80 m² puede ir de unos 580 € en Extremadura a más de 1.600 € en Madrid solo por la ubicación.
2. Ajustes por las características de la vivienda
El precio por m² de la zona es el punto de partida, no el final. A partir de ahí, sube o baja según lo que ofrece tu piso (lo detallamos en la tabla más abajo): no vale lo mismo un primero sin ascensor que un ático exterior reformado con plaza de garaje.
3. Contraste con la oferta real
Busca en los portales pisos lo más parecidos posible al tuyo —misma zona, metros, estado— anunciados ahora mismo, y compara. Ojo: el precio del anuncio suele estar algo por encima del que se firma de verdad. La prueba definitiva es el mercado: si en dos semanas no recibes contactos cualificados, tu precio está por encima de lo que la zona está dispuesta a pagar.
Cuánto se paga de alquiler en España en 2026
El precio medio del alquiler en España se situó en 15,1 €/m² al mes en mayo de 2026, según Idealista, pero la media nacional sirve de poco: lo que de verdad importa es tu comunidad y tu barrio. Estas son las referencias por comunidad autónoma para que sitúes la tuya.
| Zona | Precio (€/m²/mes) | Renta orientativa para 80 m² |
|---|---|---|
| Madrid | 21,1 € | ~1.690 € |
| Barcelona | 20,4 € | ~1.630 € |
| Baleares | 19,1 € | ~1.530 € |
| Media de España | 15,1 € | ~1.210 € |
| Región de Murcia | 9,0 € | ~720 € |
| Castilla-La Mancha | 8,2 € | ~660 € |
| Extremadura | 7,3 € | ~580 € |
Fuente: Idealista, precios del alquiler a mayo de 2026. La renta para 80 m² es orientativa (precio medio × superficie); tu barrio concreto puede estar por encima o por debajo de la media de la comunidad.
La conclusión práctica: usa la media de tu comunidad como brújula, pero baja siempre al detalle de tu barrio y tu calle, porque dentro de una misma ciudad el precio por m² puede duplicarse de un distrito a otro.
Qué hace que tu piso valga más (o menos)
Dos pisos con los mismos metros en la misma zona pueden tener rentas muy distintas. Estos son los factores que más mueven el precio y en qué dirección.
| Factor | Sube la renta | La baja |
|---|---|---|
| Planta y ascensor | Plantas altas con ascensor, exterior y luz | Bajos, interiores o pisos altos sin ascensor |
| Estado de conservación | Reformado, listo para entrar a vivir | Cocina o baño antiguos, necesita obra |
| Eficiencia energética | Certificado A-C, ventanas y aislamiento | Letras E-G: facturas altas que paga el inquilino |
| Mobiliario | Amueblado y equipado (+5 % a +15 %) | Vacío, en zonas con demanda de temporal |
| Extras | Garaje, trastero, terraza, piscina | Sin zonas comunes ni espacio exterior |
| Entorno | Transporte, comercios, colegios cerca | Mal comunicado o sin servicios próximos |
Rentabilidad bruta vs. neta: la cifra que de verdad importa
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra de la vivienda, multiplicado por 100. La rentabilidad neta resta antes todos los gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin alquilar e IRPF) y es la que de verdad mide lo que ganas. La bruta sirve para comparar; la neta, para decidir.
Ejemplo: compras un piso por 160.000 € y lo alquilas por 880 €/mes (10.560 €/año). Tu rentabilidad bruta es del 6,6 % (10.560 ÷ 160.000 × 100). Tras descontar IBI, comunidad, seguro, una previsión de meses vacíos y el IRPF, la neta suele quedar entre el 4 % y el 5 %.
Para situarte: la rentabilidad bruta media de comprar para alquilar en España estaba en el 6,7 % a comienzos de 2026 (Idealista), casi el doble de lo que renta el bono del Estado a 10 años (~3,5 %). Por capitales, las más rentables superan el 7 % (Murcia ronda el 7,5 %) mientras que Madrid (4,7 %) y Barcelona (5,2 %) rentan menos porque el precio de compra es altísimo. Una renta más baja en una ciudad barata puede dar mejor rentabilidad que una renta alta en una cara.
Si vas a hacer números finos, calcula la rentabilidad neta descontando los impuestos: cómo tributa el alquiler y qué gastos puedes deducir lo tienes en nuestra guía de impuestos del alquiler para el propietario.
¿Cuánto puedes subir el alquiler cada año?
Puedes actualizar la renta una vez al año, en la fecha que indique el contrato, pero con un tope legal. Desde noviembre de 2024, los contratos de vivienda firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda) que publica el INE, en lugar del IPC. El IRAV de marzo de 2026 fue del 2,47 % y, por diseño, nunca supera al IPC.
Dos condiciones que olvidan muchos propietarios: la subida tiene que estar pactada expresamente en el contrato (si no se menciona, no puedes aplicarla) y, en zonas declaradas tensionadas, pueden existir límites adicionales al precio de salida de nuevos contratos. Antes de fijar el precio conviene comprobar si tu municipio está en zona tensionada. Lo que sí puedes y no puedes hacer con la renta lo desarrollamos en la guía de derechos del propietario de alquiler.
Errores al fijar el precio del alquiler
| Error | Consecuencia | Cómo evitarlo |
|---|---|---|
| Poner el precio por intuición o "por lo que necesito" | Piso vacío durante meses; cada mes vacío se come la subida anual | Partir del precio real por m² de la zona, no de tu hipoteca |
| Fijarte solo en el precio de los anuncios | Precio inflado: el del anuncio no es el que se firma | Ajustar a la baja respecto al precio anunciado |
| Pedir de menos por miedo a no alquilar | Pierdes margen durante todo el contrato | Fijar el precio de mercado y filtrar bien al inquilino |
| No prever IBI, comunidad, seguro ni meses vacíos | La rentabilidad real es muy inferior a la esperada | Calcular siempre la rentabilidad neta, no la bruta |
| Olvidar pactar la actualización de renta | No puedes subir el alquiler en años posteriores | Incluir la cláusula de actualización por IRAV en el contrato |
El precio correcto no sirve de nada con el inquilino equivocado
Puedes clavar el precio de mercado al céntimo y aun así perder dinero si entra un inquilino que deja de pagar. Un precio óptimo durante doce meses no compensa un impago que tarda entre 12 y 18 meses en resolverse por vía judicial. Fijar bien la renta y verificar bien al inquilino son las dos mitades de la misma decisión.
Por eso, antes de firmar, conviene hacer el estudio de solvencia del inquilino: comprobar ingresos, estabilidad laboral y ficheros de morosidad para asegurarte de que quien entra puede pagar la renta que has calculado.
En Ofertatucasa hacemos ese trabajo por el propietario por una tarifa fija de 400 € + IVA, sin comisiones sobre tu renta: buscamos y verificamos a los candidatos —identidad, ingresos, vida laboral, ASNEF y FIM— y te presentamos solo a inquilinos con seguro de impago preaprobado. Tú fijas el precio, eliges entre perfiles ya filtrados y firmas tranquilo.
Ver cómo funciona para propietarios →
Preguntas frecuentes sobre el precio del alquiler
Busca en los portales (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) pisos similares al tuyo —misma zona, metros, estado y planta— que estén anunciados ahora mismo, y calcula el precio por metro cuadrado de cada uno. Cruza ese dato con el precio medio que publica tu comunidad o provincia y obtendrás una horquilla realista. Importante: el precio del anuncio suele estar algo inflado respecto al que se firma de verdad, así que ajusta a la baja si llevas semanas sin contactos.
La rentabilidad bruta media de comprar para alquilar en España se situó en el 6,7 % a comienzos de 2026, según Idealista. Como referencia: por encima del 6 % bruto se considera una buena operación, entre el 4 % y el 6 % es correcta en grandes ciudades, y por debajo del 4 % conviene revisar los números. Recuerda que la rentabilidad neta (después de IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos vacíos e IRPF) suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo de la bruta.
Sí, una vez al año, en la fecha que marque el contrato, pero con un límite. Desde noviembre de 2024, los contratos de vivienda firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda) que publica el INE, no con el IPC. El IRAV de marzo de 2026 fue del 2,47 % y, por diseño, siempre es igual o inferior al IPC. La subida debe estar pactada expresamente en el contrato para poder aplicarse.
Un piso amueblado y equipado (electrodomésticos, lavadora, sofá, cama) puede justificar entre un 5 % y un 15 % más de renta frente al mismo piso vacío, sobre todo en zonas con demanda de alquiler temporal, estudiantes o profesionales desplazados. A cambio asumes el coste del mobiliario y su reposición por desgaste. En alquiler de larga duración para familias, muchos inquilinos prefieren el piso sin amueblar, así que conviene mirar qué demanda tu zona antes de invertir en muebles.
Fuentes
- Idealista — Informe de precios del alquiler en España (mayo 2026)
- Idealista — La rentabilidad de la vivienda en el arranque de 2026
- INE — Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE)
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) (BOE)
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