Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso en España (2026)

Hay una pregunta que ningún propietario quiere tener que hacerse, pero que cuando llega no le deja dormir: "mi inquilino ha dejado de pagar y no se va; ¿cuánto voy a tardar en recuperar mi piso?". Si has llegado hasta aquí, probablemente ya no es una hipótesis. Es tu situación.

Y lo peor no es solo el dinero que no entra. Es la sensación de indefensión: cada día 1 de mes el recibo de la hipoteca o de la comunidad sigue cayendo, los suministros siguen a tu nombre, y mientras tanto otra persona vive en tu vivienda gratis y con la ley aparentemente de su lado. Es agotador y es injusto.

Vamos a contarte la verdad completa, sin rodeos: cuánto tarda de verdad un desahucio por impago en España, fase por fase, por qué se alarga tanto, qué puedes hacer para acelerarlo y qué errores —muy tentadores— pueden dejarte a ti en el lado equivocado de la ley.

¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso en España?

Un desahucio por impago de alquiler tarda de media entre 12 y 18 meses desde que el inquilino deja de pagar hasta que se ejecuta el lanzamiento (el desalojo efectivo). Los datos recientes sitúan la media en torno a 15 meses desde la presentación de la demanda. Y desde 2025 hay que sumar antes la mediación previa obligatoria, que añade alrededor de dos meses. La horquilla es amplia porque el plazo depende sobre todo de la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino se opone o no.

No es una situación excepcional ni un caso de mala suerte. Según el Consejo General del Poder Judicial, en 2025 hubo 25.540 desahucios en España, y el 71,7 % fueron por impago de alquiler (18.317 lanzamientos). Más de 18.000 propietarios pasaron exactamente por donde estás tú ahora. No es casual que el 48 % de los propietarios señale hoy el impago, los destrozos o la ocupación como su mayor miedo al alquilar, ocho puntos más que el año anterior (Fotocasa Research, 2025).

Las fases del desahucio por impago, paso a paso (y cuánto dura cada una)

El desahucio no es un único trámite, sino una sucesión de fases. Conocerlas ayuda a entender dónde se va el tiempo y a no desesperar cuando una de ellas se atasca. Estos son los plazos orientativos —reales, no los teóricos del papel—:

Sumando fases y tiempos muertos entre ellas, se entiende por qué la media real ronda el año y medio. Y conviene saberlo de antemano: la mayor parte de ese tiempo no depende de ti, sino de la agenda del juzgado.

¿Por qué tarda tanto un desahucio?

Tres factores explican casi toda la lentitud, y ninguno está realmente en tu mano una vez que el proceso ha empezado:

• Juzgados saturados. Es la causa número uno. En provincias como Madrid, Barcelona o Sevilla, la acumulación de asuntos dilata cada señalamiento de vista y cada fecha de lanzamiento durante meses.
• El derecho de enervación. El inquilino puede paralizar el desahucio pagando toda la deuda antes de la vista. Solo puede hacerlo una vez, pero ese mecanismo, junto con las dificultades para notificarle, se usa a menudo para ganar tiempo.
• Suspensiones por vulnerabilidad. Si el inquilino acredita vulnerabilidad económica o social, el juzgado puede suspender temporalmente el lanzamiento mientras los servicios sociales buscan una alternativa. No borra la deuda, pero alarga los plazos.

A esto se añade la mediación previa obligatoria introducida en 2025 por la Ley MASC: un paso bienintencionado para descongestionar los juzgados que, en la práctica, suma un trámite más antes de poder siquiera presentar la demanda.

¿Se puede acelerar un desahucio?

No existe un atajo mágico, pero sí hay decisiones que marcan la diferencia entre un proceso de 12 meses y uno de 24. Todas tienen algo en común: actuar pronto y bien desde el primer impago.

• No dejes pasar el tiempo. Envía el burofax de reclamación en cuanto se acumule el primer o segundo impago. Cada mes que esperas "a ver si se arregla solo" es un mes que se añade al final.
• Abogado especialista en arrendamientos desde el día uno. Una demanda bien planteada, con la documentación completa, evita subsanaciones y rechazos que retrasan todo meses.
• Reclama deuda y desalojo en la misma demanda. El procedimiento permite acumular la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas: así recuperas la vivienda y obtienes un título para reclamar el dinero en un solo proceso.
• Solicita la fecha de lanzamiento desde el principio. Pedir que se fije día y hora de desalojo en la propia demanda evita una espera adicional una vez dictada la sentencia.

Lo que NUNCA debes hacer (y por qué)

Cuando llevas meses sin cobrar, la tentación de "resolverlo por tu cuenta" es enorme. Es comprensible, pero es un error que puede costarte caro. Nunca hagas nada de esto:

• Cambiar la cerradura mientras el inquilino sigue dentro o tiene sus cosas.
• Cortar el suministro de agua, luz o gas para "forzar" la salida.
• Retirar sus pertenencias o entrar en la vivienda sin su permiso.
• Acosar, amenazar o presionar al inquilino para que se marche.

Cualquiera de estas acciones puede constituir un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal) y dar la vuelta por completo a tu situación: de propietario perjudicado pasarías a investigado. Por injusto que parezca, el desalojo solo lo puede ordenar un juez. Si tu inquilino entró con contrato y dejó de pagar, no es un okupa al uso, sino un "inquiokupa", una figura distinta que te explicamos aquí y que se resuelve por la vía civil, la más lenta.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?

El tiempo no es el único coste. Un desahucio golpea por varios frentes a la vez, y conviene tenerlos todos en cuenta:

• Honorarios de abogado y procurador: el coste varía según la complejidad del caso y la provincia, pero es un desembolso que asumes por adelantado, sin garantía de recuperarlo pronto.
• Rentas perdidas: el grueso del daño. Entre 12 y 18 mensualidades sin cobrar mientras dura el proceso.
• Suministros y comunidad: a menudo siguen a tu nombre y los acabas pagando tú durante todo el procedimiento.
• Posibles desperfectos: el estado en que queda la vivienda tras un desalojo conflictivo puede sumar una reforma.

Sumado todo, un desahucio puede convertir el alquiler —que debía ser un ingreso— en una pérdida de varios miles de euros y más de un año de desgaste. Por eso la pregunta inteligente no es solo "cuánto tardo en echarlo", sino "cómo evito volver a pasar por esto".

La única defensa real es preventiva

Aquí está la conclusión incómoda: una vez que el inquilino no paga y no se va, no hay forma de hacerlo rápido ni barato. La ley protege, con razón, el derecho a la vivienda, y eso significa plazos largos. La verdadera defensa del propietario no está en el juzgado, sino antes de firmar el contrato, y se apoya en dos capas:

1. Estudio de solvencia antes de firmar

El 90 % del riesgo se decide aquí. Verificar identidad, ingresos (con el criterio de que la renta no supere el 30-35 % de los ingresos netos), estabilidad laboral y el historial en ficheros de morosidad como ASNEF y el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) reduce drásticamente la probabilidad de toparte con un moroso. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre cómo verificar la solvencia de un inquilino.

2. Seguro de impago activo desde el primer día

El filtrado reduce la probabilidad, pero no la elimina: un despido, una separación o una enfermedad pueden convertir a un buen candidato en moroso. Ahí entra el seguro de impago del alquiler, que cubre las mensualidades impagadas durante el desahucio (12-18 meses) y los gastos de defensa jurídica. Es exactamente la herramienta diseñada para que ese año y medio no se convierta en una ruina.

Saber cuánto tarda un desahucio sirve sobre todo para una cosa: entender que la batalla se gana antes de empezarla. El propietario que filtra bien y asegura el cobro casi nunca llega al juzgado.

El camino fácil: inquilinos verificados con seguro preaprobado

Filtrar candidatos, cruzar nóminas y vida laboral, consultar ASNEF y el FIM, negociar garantías y tramitar un seguro de impago que la aseguradora apruebe es un trabajo laborioso. La mayoría de propietarios no tiene ni el tiempo ni las herramientas para hacerlo bien, y por eso acaban firmando "por intuición" y cruzando los dedos.

En Ofertatucasa hacemos ese trabajo por ti por una tarifa fija de 400 € + IVA, sin comisiones sobre tu renta: estudiamos la solvencia de cada candidato y te presentamos solo a inquilinos con seguro de impago preaprobado. Tú eliges entre perfiles ya filtrados y firmas con la tranquilidad de que el seguro está listo para activarse desde el primer día. La mejor forma de no tener que contar los meses de un desahucio es no llegar nunca a necesitarlo.

Ver cómo funciona para propietarios →

Preguntas frecuentes sobre el tiempo del desahucio por impago